Quo vadis, Fairvesta?

Anleger können Schadenersatz und Fondsausstieg prüfen lassen

Stuttgart 24.10.2013

Investitionen in geschlossene Immobilienfonds werden oft auch als Anlagen im „grauen Kapitalmarkt“ bezeichnet. Derartige Kom­man­dit­be­tei­li­gun­gen werden von den Behörden kaum regle­men­tiert.

Die Anle­ger­schutz­be­stim­mun­gen des Invest­ment­ge­set­zes gel­ten für geschlos­sene Fonds­be­tei­li­gun­gen nicht. Geht die Fonds­ge­sell­schaft in Insolvenz, droht den Anle­gern im Extremfall sogar der Total­ver­lust ihres ange­leg­ten Kapitals. Eine Einlagensicherung gibt es nicht. Dies ist vielen Anlegern gar nicht bewusst. Kritische Presseberichte über Fairvesta-Immobilienfonds wühlen derzeit die Finanzbranche auf.

Die Stuttgarter Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte – eine auf Bank- und Kapitalanlagerecht spezialisierte Kanzlei, die geschädigte Kapitalanleger bundesweit berät und vertritt – prüft Ansprüche von Anlegern auf Schadenersatz und Rückabwicklung solcher Beteiligungen. Gut 700 Mio. Euro hat die Fairvesta-Gruppe laut WirtschaftsWoche von rund 14.000 Anlegern in 13 geschlossenen Immobilienfonds eingesammelt, alleine 2012 waren es 176 Mio. Euro. Seit 2010 sammeln darüber hinaus Liechtensteiner Töchter Geld über Anleihen ein, und die Berliner Fairvesta-Tochter Robustus GmbH verkauft seit 2011 fondsgebundene Lebensversicherungen, deren Rendite an den Erfolg eines Fairvesta-Fonds gekoppelt ist.

Finanztest setzt Fairvesta-Fonds auf Warnliste

Das Fachmagazin Finanztest hat bereits am 16.07.2013 berichtet, dass es den Fonds Mercatus XI wegen „schöngerechneter Renditen“ und „hoher Fondskosten“ auf die Warnliste gesetzt hat. Dabei handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds des Tübinger Fondsanbieters Fairvesta.

Das Geschäftsmodell: Der Fonds soll Immobilien deutlich unter ihrem Verkehrswert ein- und zum Verkehrswert verkaufen. Von den Anlegern sollen hierfür Beteiligungen von gut 100 Mio. Euro zuzüglich 5 Mio. Euro Agio („Aufgeld“) eingeworben werden.

Pikant: Nach Finanztest sind etwa 20% für Fondskosten vorgesehen, und alleine für Provisionen fallen 12,38 Mio. Euro an. Geld, das folglich nicht für die Erwirtschaftung der in Aussicht gestellten Rendite zur Verfügung steht. Die Rendite muss also allein aus dem verbleibenden Rest – ohne Kosten oder Provisionen – erwirtschaftet werden.

Damit nicht genug. So wirbt Fairvesta mit „durchschnittlich zweistelligen Jahresrenditen“ im Prospekt des Mercatus XI und gibt für sieben Fonds eine „Nettorendite“ von 10,63 bis 17,40% p.a. an. Für den – bis dahin einzigen aufgelösten – Fonds Fairvesta II behauptet Fairvesta eine Auszahlung an die Anleger „mit einem realisierten Jahresergebnis von 12,37% p.a.“. Hingegen kommen die Finanztest-Experten zu einem Ergebnis von nur gut 9% Rendite. Da stellt sich die Frage, weshalb Fairvesta in seiner Berechnung laut Finanztest weder den Zinseszinseffekt berücksichtigt hat noch die Tatsache, dass die Auszahlung erst sechs Monate nach dem Stichtag bekamen – beides drückt die Rendite.

„Nun sind 9% Rendite für sich genommen kein schlechter Wert“, kommentiert Rechtsanwalt Frank Speidel aus der Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte, und fügt hinzu: „…wenn man sie bekommt! Doch birgt der Immobilienhandel Risiken, die heftige Verluste nach sich ziehen können. Die Fairvesta setzt die Immobilien im Bestand mit ihrem Verkehrswert an und rechnet folglich stille Reserven ein. Kein Mensch weiß aber, ob sich dieser Verkehrswert beim Wiederverkauf tatsächlich realisieren lässt. Die ,Nettorenditen‘, die Fairvesta im Prospekt in Aussicht stellt, sind den Anlegern also keinesfalls sicher.“

Auch WirtschaftsWoche sieht Probleme bei Fairvesta  Neue Unruhe in Sachen Fairvesta kam nun durch einen Bericht der WirtschaftsWoche vom 14.10.2013 („Bevollmächtigter in Problemlage“) bzw. deren Online-Ausgabe vom 15.10.2013 auf („Beim Fondsanbieter Fairvesta sieht es düster aus“).

Denn auch die Analyse der WirtschaftsWoche sieht die zweistelligen Renditen, die die Fairvesta seit zehn Jahren im Schnitt trotz einer Kostenquote von 20% ausweist, mit Skepsis. Denn ob das Modell „billig einkaufen, dann bald teuer verkaufen“ funktioniert, kann von außen niemand nachprüfen.

Die Immobiliengeschäfte selbst hält die Fairvesta nämlich geheim. Anleger dürfen die Unterlagen in Tübingen zwar einsehen, aber – unter Androhung von 25.000 Euro Vertragsstrafe – keine Geschäftsberichte oder Daten weitergeben. Eine objektive Prüfung der Unterlagen durch Dritte ist damit kaum möglich.

Um die  Rendite zu erzielen, sollen die Immobilien nicht nur mit hohem Gewinn, sondern auch möglichst zeitnah wieder verkauft werden. Müssen die Immobilien länger gehalten werden, leidet darunter die Rendite. Wie die WirtschaftsWoche ermittelt hat, haben mehrere Fonds seit Jahren aber gar keine oder nur wenige Immobilien verkauft. Demnach besteht die ausgewiesene Traumrendite nur auf dem Papier. Das liegt dem Bericht zufolge daran, dass mehrere Objekte mit unrealistisch hoch erscheinenden Werten angesetzt wurden, andere Objekte alles andere als die im Prospekt ausgewiesenen „Qualitätsimmobilien“ sind und teilweise leer stehen.

Ein Beispiel: Im Prospekt des 2005 aufgelegten Fonds Fairvesta 4 – mit 100 Mio. Euro Volumen der größte Fonds – heißt es, es würden nur „Qualitätsimmobilien in guter Lage ohne Reparaturstau“ gekauft. Von Seiten der Fairvesta hieß es zunächst dazu, der Fonds habe seine rund 30 direkt gekauften Immobilien fast alle schon mal verkauft und den Erlös neu investiert. Keine Immobilie sei länger als drei Jahre gehalten worden. Auch über alle Fonds gesehen, sei eine Haltedauer von über drei Jahren die absolute Ausnahme. Dass dies so nicht stimmt, hat die Fairvesta erst auf Vorhalt zugegeben.

Keine Ausnahme: Der Fairvesta Fonds 1 mit zehn Millionen Euro Volumen hat laut Geschäftsberichten zuletzt 2008 ein Haus verkauft. Fonds 5, gut 22 Millionen Euro schwer, hat seit Beginn im Jahr 2006 bis Ende 2012 noch keine einzige Immobilie verkauft.

Nach dem Pressebericht stehen manche Immobilien an Orten, die andere Investoren als „Problemlagen“ bezeichnen. Oft sind es Bürogebäude oder Supermärkte mit Wohnungen darüber. So manche angebliche „Qualitätsimmobilie“ findet keine Mieter. Von 1735 Quadratmetern eines Wohn- und Geschäftshauses in Großalmerode etwa stehen laut einer Immobilienanzeige 1058 Quadratmeter leer. Bei einer Wohnanlage in Schlotheim liegen die tatsächlichen Mieteinnahmen 63 Prozent unter den geplanten Einnahmen. Bei einer Magdeburger Immobilie sind es 21 Prozent.

Die von Fairvesta angesetzten Immobilienwerte liegen teilweise um 100 Prozent über den von Marktkennern als üblich bezeichneten Verkaufspreisen. Und je länger Fairvesta die Immobilien hält, desto eher muss sie diese Werte beim Verkauf auch wirklich erreichen, um die avisierten Renditen zu schaffen.

Deshalb sind die deutlich länger als geplanten Haltezeiten der Immobilien für Fairvesta und letztlich die Anleger so ein großes Problem. Wie zuvor schon Finanztest hat sich auch die WirtschaftsWoche mit dem Fonds Fairvesta II beschäftigt – dem einzigen der Fairvesta-Fonds, der bisher aufgelöst werden konnte. Die Anleger erhielten laut Fairvesta über fünf Jahre jährlich rd. 12,4% Rendite. WirtschaftsWoche äußert jedoch Zweifel daran, ob die Anleger tatsächlich mit dem Erlös aus den Immobilien ausgezahlt wurden.

Was ist zu tun?

Betroffenen Anlegern, die sich beim Erwerb solcher Fonds der erheblichen Risiken für ihr investiertes Vermögen gar nicht bewusst waren, rät Rechtsanwalt Marcel Seifert von der Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte, ihren Fall von einer auf das Anlegerrecht spezialisierten Anwaltskanzlei prüfen zu lassen:

„Wir bekommen immer wieder von Anlegern mitgeteilt, dass ihnen die enormen Risiken einer unter­neh­me­ri­schen Betei­li­gun­g an einem geschlossenen Fonds bei Zeichnung der Beteiligung nicht vor Augen geführt wurden. Die tatsächlich bestehende Gefahr, dass ein gro­ßer Teil des von den Anle­gern inves­tier­ten Kapitals ver­lo­ren gehen kann, hören viele Anleger von uns zum ersten Mal.“

Hier können sich je nach Einzelfall Ansprüche etwa aus Beratungshaftung ergeben. Zur unverbindlichen Prüfung der Erfolgsaussichten in Ihrem konkreten Fall ist auch die Kanzei BRÜLLMANN Rechtsanwälte gern bereit.

Ansprechpartner: Rechtsanwalt Marcel Seifert

Von Fair­vesta auf­ge­legte Fonds (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

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