DG Immobilienfonds

 zehntausende Anleger fürchten den Totalverlust

In den neunziger Jahren beteiligten sich rund 25.000 Anlegern an sog. DG-Fonds und legten dabei insgesamt über eine halbe Milliarde Euro an. Als vermeintlich sichere und wertbeständige Immobilieninvestition sollten die Fondsanteile häufig als zusätzliche Altersvorsorge dienen.

Tatsächlich kam es jedoch anders: Laut einem Bericht des Nachrichtenmagazins Focus vom 4.6.2007 „fürchten (zehntausende Anleger) nunmehr den Totalverlust“. Wie konnte es soweit kommen, dass aus der vermeintlich sicheren Immobilieninvestition ein möglicher Totalverlust wurde?

Das Prinzip  

Aufgelegt wurden die DG-Immobilienfonds seinerzeit von der DG ANLAGE GmbH, einer Tochter der DZ-Bank (vormals DG-Bank). Bei der DZ-Bank handelt es sich um die Zentralbank der Volksbanken und Raiffeisenbanken, die als Spezielanbieterin für sog. Rendite- und steueroptimierte Beteiligungsmodelle zuständig ist.

Von der DZ-Bank wurden (indirekt) über die DG ANLAGE GmbH u.a. insgesamt 58 geschlossene Immobilienfonds aufgelegt. Diese Immobilienfonds bestanden überwiegend aus ostdeutschen Objekten und wurden in der Regel als Kommanditgesellschaften konzipiert.

Das System  

Vertrieben wurden die DG-Fonds vor allem über die Volks- und Raiffeisenbanken und die Südwestbank an Bankkunden als „Hausprodukte“, wobei die Banken für den Vertrieb in der Regel Provisionen (sog. kick-backs) bekamen.

Zugleich finanzierten die Volks- und Raiffeisenbanken die Fondsanteile ihrer Kunden, wodurch sie ein zweites Mal an der Anlage verdienten. Die Anleger vertrauten beinahe blind ihrer Beteiligung, da ihnen diese von den Beratern ihrer Bank als „hauseigenes“ Produkt empfohlen wurden.

Der kleine Unterschied  

Anders als vergleichbare Immobilienfonds wurden die Immobilienfonds nicht ausschließlich über die Einlagen der Anleger, sondern zusätzlich über Darlehen bei der DG-Bank (heute DZ-Bank) finanziert. Diesen Darlehen dienen die Fonds-Immobilien selbstverständlich als Sicherheit.

„Dieser Umstand“ - so Rechtsanwalt Marcel Seifert von BRÜLLMANN Rechtsanwälte - „bricht heute den gebeutelten Anleger möglicherweise das Genick“.  

Das Problem  

Durch den Wertverfall der Fondsobjekte in den neuen Bundesländern gerieten einige der Fonds in finanzielle Schwierigkeiten - zwölf der Fonds sollen heute nahezu pleite sein, berichtet die Stuttgarter Zeitung am 10.07.2007. Den Anlegern droht damit nicht nur der Totalverlust der Einlage.

Vielmehr müssen die Anleger im Insolvenzfall des Fonds auch mit der Rückforderung der Ausschüttungen rechnen, und sehen sich möglicherweise einer Nachhaftung ausgesetzt.

Über dieses Szenario wurden die Anleger meist nicht aufgeklärt - ebenso wenig wie die Provisionszahlugen offengelegt, oder auf die einschlägige Fachpresse hingewiesen wurde.

 

 

So kommt k-mi in seinem Prospekt-Check zum DG-Fonds Nr. 31 (Beilage zu k-mi Nr. 32/94) zu dem Fazit, dass der Prospekt „nicht sämtliche Informationen (enthält), die für eine umfassende wirtschaftliche Beurteilung - und somit für eine Kapitalanlageentscheidung - erforderlich sind.

Außerdem werden uns Anleger durch den gewährten Veräußerungsfaktor zu sehr reich gerechnet“. Nicht viel besser war das Fazit zum DG-Fonds Nr. 31 (Beilage zu k-mi Nr. 21/93): „hinsichtlich der Entwicklung der Mieteinnahmen sind Investitionen in Berliner Büroimmobilien spekulativer als andere Immobilienengagements.

Aus Vorsichtsgründen sollten Anleger gegenüber der prospektierten Gesamtrendite mit einem geringeren Wert kalkulieren“. Letzten Endes brachten schließlich „fallende Mieten und hohe Leerstände (...) zwölf der Fonds in finanzielle Schwierigkeiten (Handelsblatt, 25.05.

Heute  

Bereits 2002 und 2003 soll die DZ-Bank aufgrund der Misere Rückstellungen gebildet und „das Vermögen der Fonds“ auf die BAG Bankaktiengesellschaft übertragen haben, berichtet die Stuttgarter Zeitung in ihrer Ausgabe vom 10.07.2007 weiter. Tatsächlich sind mit dem „Vermögen der Fonds“ u.a. die Darlehen nebst den gestellten Sicherheiten der einzelnen Fondsgesellschaften gemeint.

Die BAG selbst wurde 1987 gegründet um von den zum Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken gehörenden Geldinstituten sog. Problemkredite zu übernehmen und abzuwickeln. Bei der BAG Bankaktiengesellschaft handelt es sich dementsprechend um die erste sog.

„BAD-Bank“ Deutschlands, deren Zweck vor allem darin besteht, Problemkredite abzuwickeln und zu verwerten. Mit der Übertragung der Kredite auf die BAG entzieht sich die DZ-Bank somit indirekt ihrer Verantwortung, indem sie es nun der BAG Bankaktiengesellschaft überlässt, die Not leidenden Kredite abzuwickeln.  

„Kann ein Fonds seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, wird die BAG Bankaktiengesellschaft sicherlich nicht zögern, und aus den gestellten Sicherheiten in das Gesellschaftsvermögen, sprich die Fondsimmobilien, vollstrecken“, erläutert Rechtsanwalt Hansjörg Looser. „Die Insolvenz des Fonds, und damit der Totalverlust der Einlage wäre damit vorprogrammiert“ ergänzt Rechtsanwalt Seifert.  

Fazit

Die Anleger, die ihre Fondsbeteiligung mit einem Darlehen bei der Volks- bzw. Raiffeisenbank fremdfinanziert haben, verlieren im Insolvenzfall nicht nur den Wert ihrer Fondsbeteiligung, sondern müssen auch weiter das Darlehen an die Bank zurückzahlen.  

Nach der Rechtsprechung der letzten Jahre stehen die Anleger jedoch nicht hilflos da. Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen stehen ihnen Schadensersatzansprüche zu, die zu einer vollständigen Rückabwicklung der Anlage führen können.

Inhaber einer „Not leidenden“ Fondsbeteiligung sollten daher von einem auf diesem Gebiet erfahrenen Anwalt prüfen lassen, ob Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können.    

Ansprechpartner: Rechtsanwalt Hansjörg Looser