CS-Euroreal Neueste Entwicklung

BGH setzt wieder Maßstäbe

Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat hat sich heute – am 30.04.2014 - in zwei Verfahren mit der Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds befasst.

In beiden Beratungsgesprächen wurde die Klägerin von der beratenden Bank nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme (das sog. Schließungsrisiko) hingewiesen. Nachdem die Klage sowohl in der ersten als auch in der zweiten Instanz abgewiesen wurde, hatte der BGH über das Bestehen einer Aufklärungspflicht hinsichtlich des Schließungsrisikos einer offenen Fondsbeteiligung zu entscheiden.

Zum aktuellen Zeitpunkt ist das Urteil noch nicht veröffentlicht. Der Pressemitteilung, welche auf der Seite des BGH bereits abrufbar ist, ist jedoch zu entnehmen, dass der BGH von einer solchen Aufklärungspflicht ausgeht. So trifft der BGH die folgenden Feststellungen:

„Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären.“

- Hervorhebung durch uns -

Weiter führte der BGH wörtlich aus:

„Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist, spielt für die Aufklärungspflicht der Bank keine Rolle. Anleger können ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds zwar auch während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme weiterhin an der Börse veräußern.

Dies stellt angesichts der dort möglichen Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente aber kein Äquivalent zu der Möglichkeit dar, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurück zu geben.

Auf die Frage, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme den Interessen der Anleger dient, kommt es für die Aufklärungspflicht der Bank nicht an.

Die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme soll der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorbeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.“

- Hervorhebung durch uns -

Durch die heutige Entscheidung, steht somit höchstrichterlich fest, dass entgegen der weitläufig verbreiteten Ansicht der Banken, eine Beratungspflicht hinsichtlich des Schließungsrisikos besteht. Damit stärkt der BGH die Rechte der Anleger bei der Durchsetzung ihrer Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit offenen Immobilienfonds signifikant.

Beachten Sie dabei unbedingt, dass Schadensersatzansprüche – unabhängig von der für die Anleger sehr positiven Feststellungen des BGH im heutigen Verfahren, den Verjährungsvorschriften unterliegen. Zögern Sie deshalb nicht, Rechtsrat einzuholen.

Die Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte prüft etwaige Schadensersatzansprüche von Anlegern im Zusammenhang mit der Beteiligung am offenen Immobilienfonds CS Euroreal. Über das Kontaktformular haben Anleger die Möglichkeit eine erste kostenlose Einschätzung anhand des individuellen Einzelfalles zu erhalten und sich über etwaige Handlungsalternativen und mögliche Ansprüche zu informieren.


CS Euroreal Abwicklung

Was nun?

Mit Schreiben vom 21. Mai 2012 gab die Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagengesellschaft mbH die endgültige Schließung und Auflösung des Immobilienfonds CS Euroreal bekannt. Damit steht fest, dass der Fonds bis zum 30. April 2017 liquidiert werden soll. Aber wie kam es dazu und was kann der einzelne Anleger nun tun?

Offene Immobilienfonds

Im Rahmen eines offenen Immobilienfonds erwerben die Anleger Fondsanteile. Der Fonds legt sodann das Geld der Anleger in Immobilien an. Die Attraktivität dieser Kapitalanlagenart liegt darin, dass die Anleger jederzeit ihre Fondsanteile zurückgeben können und somit jederzeit auf ihr investiertes Geld zurückgreifen können.

Weiterhin eröffnet ein offener Immobilienfond die Möglichkeit, auch mit einer geringen Anlagesumme am Immobilienmarkt zu agieren. Bei dem CS Euroreal handelt es sich um einen solchen offenen Immobilienfonds, welcher vor allem in vermietete Gewerbeimmobilien in verschiedenen europäischen Ländern investiert hatte.

Die Liquidität des Fonds sollte durch die Mieteinnahmen gesichert werden. Die Fondsanteile am CS Euroreal wurden nach der Erfahrung von BRÜLLMANN Rechtsanwälten den Kunden in der Regel als sichere Anlage von verschiedenen Banken und Sparkassen vertrieben. 

Hilfe für Anleger

Viele Anleger fragen sich nunmehr zu recht, ob sie die langjährige und vorhersehbare Abwicklung des Fonds abwarten müssen, oder ob hierzu Alternativen bestehen. Zunächst können die Anleger ihre Anteile am CS Euroreal an der Börse verkaufen.

In diesem Zusammenhang sollte beachtet werden, dass ein Börsenverkauf mit unkalkulierbaren Kursschwankungen sowie Gebührenzahlungen verbunden ist. Eine weitere Möglichkeit für Anleger sich schadlos zu halten, ist die individuelle Prüfung von möglichen Schadensersatzansprüchen wegen fehlerhafter Bankberatung.

Offene Immobilienfonds wurden als besonders sicher, teilweise als „mündelsicher“ verkauft. Auch wurde die Möglichkeit jederzeit und problemlos an das angelegte Kapital kommen zu können, hervorgehoben. Viele Anleger berichten, dass die Beteiligung am CS Euroreal mit Anlage in Fest- und Tagesgeldkonten verglichen wurde.

Im Rahmen der Beratungsgespräche versäumten die beratenden Kreditinstitute jedoch, die Anleger darauf aufmerksam zu machen, dass ein erhebliches Risiko, nämlich das Risiko der Aussetzung der Anteilsrücknahme, dem Fonds immanent ist.

Doch selbst das Risiko der Schließung ist nur eines von vielen Risiken, die offenen Immobilienfonds innewohnen. Klärt die Bank nicht über mögliche Risiken – wie etwa die Möglichkeit eines Wertverlustes – auf, könnte darin eine Verletzung von Aufklärungspflichten gesehen werden. 

Schließlich wurden die Anleger in vielen Fällen nicht darüber aufgeklärt, dass für die Fondsvermittlung sog. „Kick-backs“ also die Rückvergütungen an die beratenden Kreditinstitute geflossen sind.

Sollte dies in Ihrem Fall zutreffen, bestehen gute Chancen, den Ihnen entstandenen Schaden von dem beratenden Kreditinstitut ersetzt zu erhalten. Insoweit sind bereits zahlreiche Gerichtsurteile, die Anlegern offener Immobilienfonds Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung zusprechen, ergangen.

Beachten Sie dabei unbedingt, dass Schadensersatzansprüche den Verjährungsvorschriften unterliegen. Zögern Sie deshalb nicht, Rechtsrat einzuholen.

Die Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte prüft etwaige Schadensersatzansprüche von Anlegern im Zusammenhang mit der Beteiligung am offenen Immobilienfonds CS Euroreal. Über das Kontaktformular haben Anleger die Möglichkeit eine erste kostenlose Einschätzung anhand des individuellen Einzelfalles zu erhalten und sich über etwaige Handlungsalternativen und mögliche Ansprüche zu informieren.

Entwicklung des CS Euroreal

Da die Liquidität des Fonds die gesetzlich vorgeschriebene Schwelle von 5 % unterschritt, wurde der CS Euroreal im Jahr 2008 erstmalig geschlossen. Die Schließung eines offenen Immobilienfonds wird auch als Aussetzung der Anteilsrücknahme bezeichnet und bedeutet, dass die von Anlegern erworbenen Anteile nicht zurück gegeben werden können. 

Da die Anteilsrücknahme nicht länger als zwei Jahre ausgesetzt werden darf, muss ein Fonds am Ende einer 2 jährigen Schließung entweder liquide genug sein, um die Anteilsrücknahme wieder aufzunehmen, oder der Immobilienfonds muss aufgelöst werden.

Im Fall des CS Euroreal hatte die Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagengesellschaft mbH in einem Testhandelstag am 21. Mai 2012 feststellen müssen, dass das vorhandene Fondsvermögen nicht ausreicht, um alle Rückgabewünsche der Anleger zu befriedigen. Damit musste der Fonds aufgelöst werden. Bis 2017 soll der Fonds liquidiert werden. In diesem Rahmen wird der Fonds die gehaltenen Immobilien verkaufen und den Verkaufserlös an die Anleger auskehren.

Da aus diesen Verkaufserlösen auch Forderungen der Kreditbanken befriedigt werden müssen, ist es mehr als fraglich, ob die Erwartungen der Anleger auch nur im Ansatz getroffen werden können.